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Wework上市折戟 共享办公企业盈利能力迎考

即使是优客工场、氪空间等国内共享办公头部企业,仍在盈利性上饱受质疑。此次Wework的IPO折戟,再次将“表面风光”的共享办公行业企业拉回到现实中。唇亡齿寒。Wework的上市遇阻,对国内共享办公企业来说,同样意味着考验的来临。近日,美国第二大独角兽、共享办公鼻祖Wework正式发布声明称,公司将撤回招股说明书,推迟公司IPO。这家估值最高时达到470亿美元的明星公司,正因成立9年来的迟迟不盈利而饱受二级市场投资者的质疑。在开启上市进程后,Wework的估值被不断下调至仅100多亿美元。如果按此估值上市,软银愿景基金等投资方或将血本无归。在诸多压力之下,Wework不得不选择推迟IPO,把精力集中在核心业务的经营上。“在我们看来,为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”摩根士丹利首席美国股票策略师威尔逊10月6日如是说。投资者已经表明,他们不再愿意为过度投资买单。这也意味着科技企业和其他高增长软件类股将面临困境,并将给整体市场带来压力。国内共享办公企业日子同样也不好过。梅花天使创始合伙人吴世春对21世纪经济报道分析称,以前因为有Wework的高估值在那,国内的共享办公企业做得风生水起,他们以自身业务是Wework的几分之一来寻求相应的融资估值,是比较合理的。一旦对标的Wework估值大幅下跌甚至陷入困境,这对国内共享办公企业来说也意味着考验的来临。对上市退出的角度来说,另外一位关注共享办公行业的投资人对21世纪经济报道表示,如果Wework在美国成功上市,中国的共享办公头部企业优客工场、氪空间等,未来去美国上市也比较顺理成章。但现在如果Wework都被二级市场质疑,国内的共享办公企业可能得考虑内地资本市场或香港市场上市。但香港市场的流动性不是特别好,A股市场需要排队且有利润要求。科创板的硬科技标准对共享办公企业来说,可能又没有那么匹配。所以整体来看,都不是特别理想的退出渠道。面对这种情况下,共享办公企业该如何完成自我救赎?共享办公:从快速兴起到并购整合共享办公发端于解决企业用户的跨区办公、标准化方案以及办公区域的弹性需求,能够有效降低用户的资本开支,并通过集中化统一管理提高运营效率。近年来,由于自由职业群体的兴起和移动化办公的浪潮,共享办公的需求愈加旺盛。2010年在美国创办的Wework,是共享办公行业的先行者。五年之后,毛大庆的优客工场、潘石屹的SOHO
3Q才逐渐崭露头角。中国在2015年进入共享办公元年,大量资本和创业者涌入,这背后有共享经济大潮的推动,也迎合了“双创”背景下初创企业的办公需求。万柳朔曾是共享办公赛道中的一名创业者,他在2015年创办的无界空间拿到了梅花创投、青山资本、经纬中国等的早期投资,迅速进入行业第二梯队。但在2018年,随着市场竞争的愈加激烈,无界空间与优客工场进行了合并,正式交由优客工场管理。万柳朔则开始二次创业,全心扑在“inDeco领筑智造”上,后者为一家以互联网+公装为核心业务的办公空间设计装修公司。“当时我们判断,做共享办公是很需要资本支持的,我们在其中只能算是第二梯队的玩家。在这种情况下,我们宁愿跟第一梯队的玩家合并,然后再在公装领域寻找新的创业机会。”万柳朔对21世纪经济报道说。反思当时在共享办公领域的创业经历,万柳朔认为,年轻创业者可能并不太适合追风口。因为追风口需要两方面的核心能力:一是,利用资本的能力;二是,在公司迅速扩大规模后的全盘掌握能力,这两点对年轻创业者来说都不占优势。反之,在一些又苦又累的行业领域,年轻创业者运用新思路和新技术,却可以抓住别人看不到的机会。对90后万柳朔来说,从共享办公到公装是一种更接地气的延伸,并且让他能够利用上此前积累的企业资源和人脉。对60后毛大庆来说,从万科到优客工场,是一种既顺理成章又充满挑战的选择。

据悉,美国联合办公空间鼻祖Wework又获得新一轮4.3亿美金的融资,由联想控股和弘毅资本(Hony
Capital)领投。也有消息称,Wework目前估值已达到 160 亿美元左右。

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2015年,在“双创”“四众”的口号下,加入众创空间行业的玩家越来越多,但似乎大家都不约而同的对标了美国版该领域的鼻祖,Wework.

本文同步首发腾讯科技,作者:先知堂。

Wework成立于2010年2月15日美国纽约市,为自由职业者提供创新型办公共享空间。经过6轮、共计10亿美元的融资,Wework在美国的23个城市,拥有80个办公场所,早在2015年6月份估值已经突破100亿美元。

Wework前脚IPO失败,“国内共享办公龙头”优客工场后脚就赴美IPO,这里面有什么深意,这家公司改如何解读?

正是这样的成功,使得中国市场的玩家蠢蠢欲动,试图通过切入“创业者”这个在中国日益茁壮的群体,以众创空间的模式,打造中国特色的Wework。在这场结合“共享经济”、“互联网+”、“商业地产革命”等行业热词的浪潮中,政府政策的利好、产业及消费模式的转型无疑在这把火上浇了一桶热油,大大小小的众创空间都希望分得一杯羹。

毫无疑问。我认为优客工场是幼稚园版的Wework,目前提升估值只能用一些盘外招。有同行失败经历在那摆着,上市的估值可能不会太好。

2014年SOHO中国董事长潘石屹在北京推出SOHO
3Q;2015年从万科离职的毛大庆打造了优客工场;同时具备创业基因的氪空间加入战局,其依靠36氪在创业者圈5年积累下来的口碑和影响力,迅速各地开并驻满,成为行业黑马玩家。

重新审视共享经济,我认为优客工场的出路是从“实物中心化”向“数据中心化”平台转型,但这需要创始人打破地产行业带来的路径依赖。

而就在大家猜测谁能最先成为众创空间行业领头羊的时候,2016年1月,Wework传出进军中国的消息,第一个空间将落地上海。而此次Wework由中国投资公司领投的融资消息,再一次有力证明了Wework对中国市场的野心。弘毅资本总裁赵令欢在一份声明中则表示:“Wework的执行力质量与中国文化非常合拍。”同时,从Wework的官方网站消息来看,该公司确认将在不久之后为中国大陆、中国香港、印度和韩国等国家和地区提供服务。

01、幼稚园版Wework

虽然Wework频频爆出巨额融资消息,让人不经对共享经济以及众创空间行业抱以期待,但中国的联合办公产业还没有进入成熟的阶段,目前以地产商转型为代表的优客工场和以创业服务为特色的氪空间最为受到关注,但目标用户都集中在早期创业团队和微小企业。这与迎合美国自由职业者需求的Wework大为不同,也注定了彼此基因的差异。

判断一家公司质地如何,最简单的方法是拿它与本行业最牛的公司相比较,共享办公界最牛公司毫无疑问是Wework。

为此,记者联系到氪空间总裁钟澍,询问其对Wework进军中国市场的看法。钟澍认为:“Wework获得新一轮融资并进军中国市场,对整个众创空间行业来说是一件非常值得高兴的事情,因为这直接从资本层面证明了共享经济和联合办公空间的价值。今年算是中国联合办公元年,目前中国的众创空间市场还未被教育完全,Wework的加入将吸引更多资本的目光,对整个行业起到推动作用。”同时,钟澍也针对氪空间的发展是否会受到Wework威胁或影响做了回答,他认为:“氪空间从36氪孕育而生,和创业者有着天然的纽带,其运行了两年的精英创业服务体系更帮助了超过101个创业团队获得至少一轮融资,项目总估值超过150亿,我们可能是最懂创业者的联合办公空间。我们也在面对Wework或者其他同行业者,更多是希望一起推动行业的发展,切实的相信共享的力量,氪空间会以最开放的心态迎接各方合作,氪空间也在争做首批20个“双创”示范基地,为的是更好的服务创业者,创造更大的社会价值。”

它俩放一起画风是这样的。

Wework的加入,将对中国众创空间行业产生推动还是裂变?中国本土玩家面对强敌更多是兴奋还是震颤?相信在2016年都会一一揭晓。

论收入规模,优客工场大概是Wework的1/30。

2018年前者收入4.49亿人民币,后者收入18.22亿美元;

2019年前9个月前者收入8.75亿人民币,后者2019年上半年收入15.35亿美元。

论亏损幅度,它俩也是大致相当,只是亏法各有各的。

优客工场成本结构里最显而易见的是租金

2017年、2018年、2019年前9个月分别占共享办公空间收入的131%,101%,85%;

而Wework 2016年到2018年的租金占共享办公空间收入的比例则为58%、56%、53%。

租金占收入比重过高,这对于共享办公企业来说无异于噩梦,钱都拿去付租金了,用在其它地方的钱自然就比较少:

优客工场的其他成本偏向管理费用多一些,占收入15%,销售和开业前费用比例加起来才8%;

而Wework,管理费用占收入25%,开业前费用、销售费、新市场开发费用加起来占62%!

所以你能看到,收入规模比优客工场大30倍的Wework增速要更快,Wework上半年收入增速是101%,优客工场前三季度“同口径”收入增速67%。

通过以上信息陈列,不难看出当前的优客工场,还只是幼稚园版Wework,无论是规模还是成本结构代表的议价权。

02、提升估值的“盘外招”

对于共享办公行业来说规模决定一切,它的商业逻辑是持续扩大规模,提升工位的使用率,直到触摸到天花板:那时规模效应能使固定成本摊的比较低,而市场饱和后可变成本大幅削减,盈利手到擒来。

在以上思想指导下,共享办公行业资金饥渴症状显著,Wework更是如此,即使年初拿到孙正义20亿美元新注资仍感觉很糟糕,它本来想要160亿美元~

往往越到后期投资人越感觉上了“贼船”身不由己:

对于最后一个问题的估值部分,Wework和优客工场各有思考。

Wework设立房地产基金购入办公楼,想以共享办公入驻提升办公楼的价值,然后以此赚钱。

对,你没看错,Wework就是去炒楼。

优客工场则没想搞那么大,它的方法是很“常规”的冲收入,如果收入提高了,按共享空间市销率去估值就赚大发了。那么,具体怎么冲收入呢?

2018年12月,优客工场花了近1.5亿元控股数字营销公司省广众烁,并表带来4.03亿元收入,撑起了损益表上收入的半壁江山。实际上这个数字营销公司质地也一般,4.03亿收入,3.64亿营业成本,毛利不足10%。

二级市场的投资者有那么傻会给它高估值?

03、优客工场的市场前景

四年前,毛大庆创业做共享办公时,外界普遍认为:别跟我扯什么共享经济互联网创业,所有创业最后都是搞房地产,万科北京老总毛大庆离职创业去干这个事情,太靠谱了。

四年后,共享办公行业已经从黄金时代变成白银时代,17年-18年已经被毛大庆“洗”了一波,并购洪泰空间、无界空间、Workingdom、大观建筑设计、火箭科技、方糖小镇等公司后成为国内龙头。

从核心运营数据上看,优客工场2018年规模急剧膨胀,空间数从94个增加到191个,管理面积从35.21万平增加到57.19万平。但这个势头从2019年前9个月来看已经停住了。

我认为,随着优客工场共享办公扩张放缓,入住率已经达到80%,此后租金率边际上大幅降低是没戏了。

优客工场当前已展现的,可能并不太值钱,很简单就能算出来。

数字营销部分,就算能达到5%净利润,按15倍市盈率估值4亿元;共享空间部分,对比Wework大概7.7倍市销率,估值42亿元。也即是说优客工场大概值46亿元。

据公开数据优客工场融资48.1亿元,当初优客工场D轮融资时,可是号称估值110亿元。

04、重新审视共享经济

这两年共享经济分化的很严重,很多时候商业模式决定了一家公司的成败,我认为它们应该分五个层次,从差到好依次是:

(1)实物中心化模式,就是说平台拥有实物,而且拥有实物的产权,然后转租给用户,这种商业模式最糟糕,比如共享单车,尤其是它还要面对较高的损坏率和折旧。

(2)实物中心化模式,平台把实物转租给用户,从这个角度讲共享办公就是“二房东”,需要有很大的规模与品牌才能对房东形成议价权。

(3)数据中心化模式,平台不拥有实物,只对分享实物的个人或商家赋能,比如滴滴,但它规模效应较弱,用户只注重价格,如果竞争者补贴马上换平台。

(4)数据中心化模式,比如Airbnb,相比于网约车、酒店的标准化,它的房源是个性化的,而且数量多能满足不同的需求,后发者很难竞争。

(5)数据去中心化模式,这个层次是区块链对共享行业的改造。想象一下分布式的BAirbnb,当潜在租客希望租一个房间时,BAirbnb软件就会在区块链上搜索所有的房源,并将符合租客要求的房源过滤后显示出来。由于这个网络会在区块链上存储交易的记录,这样一个好评就会提高房源提供者的声誉度并塑造他们的身份。这样,就不需要由一个中介机构去负责这个事情了,极大降低交易费用。

Wework从“二房东”到搞房地产交易,我觉得是越混越差,把自己给固定在一个更坏的位置,所以现在要靠外部资金拯救。

对于优客工场来说,我觉得最佳模式就是价值链上提升一级,从租赁的“二房东”模式积累运营经验之后,向数据化转型。做平台与做自营的区别,就是阿里巴巴和京东的区别。

当前,优客工场有13.87万平、22.8%的管理面积是平台模式运营,半只脚在“数据中心化”平台那一半。但这距离完成转型尚有距离,毕竟转型是个说来容易做来难的事,对出身房地产行业的共享办公创业者来说更难,毕竟从前的路径都是瞅准周期买地皮、建房子、赚差价……

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