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拉锯战1小时,天健拿下2019年深圳最后一宗宅地

原标题:拉锯战1小时,天健拿下2019年深圳最后一宗宅地图片来源:界面楼谈文|韩素云三锤定音后,天健代表笑不拢嘴。12月11日下午,深圳位于前湾、桂湾、龙华民治和福城的6宗土地挂牌出让。其中,工业、文体及医疗用地均因只有一家企业报名,提前进入签约环节。进入拍卖环节的只有位于前海的两宗土地。尽管有2家企业报名,T102-0274商业用地却无人出价,最终在现场惊诧的氛围中,主持人宣布流拍,整个过程只持续了两分钟。住宅用地的竞拍情况却十分“火热”,吸引了10家企业报名参与。其中,举牌竞价的有中海地产、天健地产、中国金茂、中国平安、厦门建发、招商蛇口和龙光地产共7家企业。T204-0142住宅用地挂牌起始价为27.11亿元,最高限制地价为39.3亿元,按“双限双竞”原则出让,加价幅度为1千万元。起初,中海地产竞价最积极,但在各方轮番举牌100次、加价至37.2亿元后,中海地产放弃了竞价。当价格升至35.7亿元时,龙光地产突然加入战局,并与一直坚持竞价的天健地产纠缠到最后。最终,经历拉锯战1小时、竞价117轮后,天健地产以38.9亿元、溢价43.5%的代价拿下该宗地,可售楼面价约7.2万元/平方米,建成后商品房最高销售均价为9.9万元/平方米。此宗住宅用地位于前湾片区,与中冶前海隔十一号路对立。宗地面积9412.25平方米,总建筑面积不超过6.72万平方米,须配建人才住房6000平方米。出让条件显示,T204-0142宗地建筑容积小于7.14,建筑覆盖率小于50%,建筑高度低于150米,配以4000平方米的商业和3200平方米的9班制幼儿园。项目需要在一年内动工,四年内竣工并投入使用,否则需缴纳违约金。天健地产全名深圳市天健房地产开发实业有限公司,成立于1988年6月,注册资本6亿元,是国有控股集团天健集团旗下子公司。以房地产开发经营为主营业务,天健地产拥有深圳天健龙岗地产、长沙天健地产、广州天健地产、上海天健置业等多家区域公司,在深圳有天健公馆、天健天骄等住宅项目。这并非天健地产年内第一次在深圳参与拿地。就在半个月前,11月22日,深圳一次性出让6宗宅地,天健地产有意拿下位于坪山区马峦街道、面积达3.11万平方米的宅地,但该地块最终被“黑马”五矿地产以25.6亿元的价格夺走,溢价率21.8%。追溯起来,天健地产拿地速度从10月开始就已提升。10月10日,天健地产以10.88亿元、溢价57.9%的代价拿下位于东莞万江的一宗商住地,竞配建面积2419平方米,可售楼面价18750元/平方米;11月14日,天健地产又拿下了苏州吴江的一宗住宅地,成交价8.72亿元,楼面价15506.9元/平方米。在拿下苏州地块的前两天,天健地产还报名竞拍位于长沙梅溪湖的商住地,无奈在摇号环节惜败武汉京铁房地产开发公司。虽然错失这宗商住地,但天健地产在年初就已拿下位于长沙的一宗住宅地,因此其对这种结果仍能接受。但在“大本营”深圳,天健地产并未参与6月24日被称为“最强土拍”的宅地出让活动,后续又错失在坪山区内地段较好的马峦宗地,导致前11月,其在深圳都无法收获新的宅地。显然,这对于在2018年报里称要抓紧大湾区发展机遇的天健地产来说,并非可以接受的事实。因此,昨天下午,天健地产坚持举牌40次,力压其余6家企业,终于在年内拿下了位于深圳的第一块宅地,也是深圳今年出让的最后一宗宅地。今年来的首次“胜利”,也让天健地产的代表喜气洋洋。在“三锤定音”后,不仅笑容灿烂地出示了号码牌,还和团队一起在“官宣”的屏幕海报前合影留念。这也能看出,天健地产在年末拿地的决心颇强。据界面楼谈不完全统计,从10月至今,短短两个多月内,天健地产接连拿下三宗地块,总价58.5亿元。尽管金额不多,但要知道,天健地产本身在拿地上就不甚积极。在《2019年1-11月全国房地产企业拿地金额TOP100》榜单,天健地产不见踪影,说明其前11月拿地总金额要低于排名末位的68亿元。天健地产以旧改著称,拿地少一般不影响其开发新项目。今年深圳的热门住宅项目天健天骄南苑,就是由天健地产于2014年拿下的天健工业园旧改而成的项目。上周,罗湖区城市更新和土地整备局公布的《2019年深圳市城市更新单元计划罗湖区第六批计划(草案)》显示,金翠城市更新单元的申报主体为东晓街道办和深圳市天粤投资发展有限公司,后者正是天健地产的控股公司。目前,该更新单元拟更新方向为新型产业、居住等功能。天健天骄南苑已于8月开盘,而金翠旧改项目预计耗时较长,天健地产未来两年或仅有天健天骄北庐项目可建成入市。由此看来,天健地产在深圳已无“存货”,或许这正是其积极拿地的原因。除土地储备外,利润也是天健地产及天健集团考虑的一大因素。2019年上半年,天健集团实现营业收入39.24亿元,同比增长13.30%;净利润2.41亿元,同比增长17.73%。但扣非后净利润仅1.81亿元,同比下滑14.91%。在利润下滑的情况下,天健集团需要提高盈利能力,尤其是在其盈利能力最高的房地产开发方向,深耕能带来利润较高的城市。从2019半年报来看,集团在深圳的房地产项目综合毛利率高达72%,在其拥有房地产项目的6个城市中居于首位,这也是天健地产坚持在深圳拿地的重要因素。在本次拿下前海地块的基础上,如若天健地产成功拿下金翠旧改项目,再加上公司一直积极推进的香蜜湖新村和市政大院旧改项目,则天健地产未来将在罗湖、福田和南山均有住宅项目储备,对其城市开发业务板块持续发展和盈利提升大有裨益。

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原标题:深圳商业用地再遇流拍
住宅用地仍抢手今年年末,深圳土地市场可谓高潮不断。12月11日,深圳6宗土地挂牌出让,土地用途包含住宅、商业、医疗、文体、工业。其中,前海出让4宗地块,总起价75.31亿元,包括了一宗居住用地和一宗商业用地。另外,原定于12月11日同日出让的前海商业用地,宗地号为T201-0118,已于12月5日终止出让。只是,前海桂湾商业用地T102-0274的遭遇有些“爆冷”,竞拍全程只持续了2分钟。地块只有两个报价人,主持人现场重复了三次都没人举牌。最终,这块前海商地遭遇流拍。值得注意的是,这是T102-0274宗地在2018年6月流拍后,遭遇的二度流拍。据悉,T102-0274宗地办公物业限整层转让,最小销售单位不得少于500平方米,办公物业的销售对象仅限注册在前海合作区的有实际经营活动的企业法人或其他组织。地上商业、地下商业、酒店分别限整体转让,公寓允许分割转让。而在2018年,该地块的出让条件中要求配建公寓物业产权将归前海管理局,作为人才住房。有开发商人士表示,前海的商业氛围仍有待加强。此外,一线城市经营性用地的出让,已从传统的价高者得逐渐变为开发资质、运营能力、产业导入、设施配建等多方面因素的综合考虑,过于严苛的出让条件容易导致地块无人问津。无独有偶,位于深圳大鹏新区的G15401-1509商业用地也在10日因无人竞拍而流拍。不过,前海的一块“限价”宅地T204-0142依旧吸引了众多房企参与,现场气氛热烈,共吸引中海、平安、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发等多家开发商。值得注意的是,该项目建成后普通商品住房入市最高均价为每平方米9.9万元(毛坯价,不含装修),宗地内可销售的住宅还将执行“7090”政策。经过近2个小时、超过百轮举牌,最终被天健地产以38.9亿元拿下,折合楼面价每平方米57887元,但未到封顶价39.31亿元。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,今年深圳房价存在暗涌,政府对于稳楼价的压力增大,因此推出多宗限售价宅地,主要还是在于稳定市场对房价的预期。最近,深圳房地产市场表现“火热”,局部热点二手房区域甚至出现无房可卖以及业主大幅反价的现象。深圳中原研究中心的数据显示,上周深圳新房住宅共成交1006套,环比上升19.5%,新房住宅整体开盘去化率约50.5%;二手住宅成交1866套,环比上升0.21%。从报价变动的区间来看,二手住宅报价上升的盘源占比为49.04%。就在12月11日,一份《深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》在网络上流传,报告称深圳将取消2018年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定,理由是该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度,长期看不利于增加商品房供给,短期看不利于可售商业公寓销量。不过,记者尝试向深圳住建局求证,截至发稿,当局并未对此进行回应。(编辑:王星)版权所有本网站所收集的部分公开资料来源于互联网,转载的目的在于传递更多信息及用于网络分享,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,也不构成任何其他建议。本站部分作品是由网友自主投稿和发布、编辑整理上传,对此类作品本站仅提供交流平台,不为其版权负责。文中图片除非有标注外,均来源于网络。如若发现有侵犯您知识产权的作品,请与我们取得联系,我们会及时修改或删除。邮箱:qygcbs@163.com

11月22日土拍现场 陈博 | 摄

记者
陈博
11月22日,深圳一口气出让了6宗居住用地,但前来围猎的房企只有10多家,即便是最受关注的龙华民治宗地,也仅9家房企报名,位于坪山区坑梓街道的一宗甚至流拍。

这和5个月前的土拍现场形成了鲜明对比。6月24日,5宗采用单限双竞的居住用地,一天之内吸引了全国37家房企。最热门的光明宗地成为19家房企的竞拍焦点,其余4宗宅地的参与房企也分别超过12家。

相比而言,11月22日的这场拍卖最大的不同是,双限双竞的竞拍方式重出江湖限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

其中,大鹏坝光宗地直接建设成可售人才住房,不仅后期这些人才住房销售均价被限定在2.05万元/平方米,最高销售单价也被要求不得高于2.36万元/平方米。

这也成为毫无悬念的一宗地块,土拍尚未正式开始,已经被深圳市人才安居集团有限公司以4.89亿元底价收入囊中。

其余5宗地的挂牌起始价从20.42亿元到40.79亿元不等,最高限制地价介于29.6亿元至59.14亿元之间。从竞拍结果来看,此次地块无一达到最高限价,除去流拍地块,一宗底价成交,另外三宗的溢价率均徘徊在21%-28%之间。

也正因此,竞拍现场直接按价高者得,均未进入竞人才住房面积阶段。成交的各宗地无偿移交、只租不售的人才住房面积只需维持初始配建面积,从1万-1.31万平方米不等。

根据出让公告的最高销售均价,位于深圳龙华民治的地块限制后期售价在7.14万元/平方米以内;位于深圳市坪山区的几个地块均价,要求在3.04万元/平方米-3.88万元/平方米之间;深圳光明新湖地块的均价则界定在4.73万元/平方米。

上述限价全部逼近地块所在区域目前一二手房均价水平。

此外,诸如商品房3年限售、销售时不得强制搭售其他服务和产品,不得捆绑精装修、遵循90/70政策之类严格的附加门槛,也依然被设置在这些地块的出让条件中。

深圳的土地,只要有钱都可以拿。但我们公司这次没参与,因为没钱。在这场土拍开启之前,一名上市民营房企深圳区域投拓人员告诉,主要是国企央企发力了。

最终,五矿盛世广业有限公司,深圳坪山招商房地产有限公司、深圳市润投咨询有限公司,中海企业发展集团有限公司,南国置业股份有限公司等4组房企从这场土地争夺战中突围,清一色是国企或央企性质。他们为这一次土拍付出了共计122.62亿元的总地价,以及约9.57万平方米的人才房。

央企与市属国企相争,是这场土拍的关键词。首先亮相的深圳坪山马峦地块,就一下子引来了央企五矿盛世、华润置地,深圳市属国企华发、天健等6家房企的追逐。

竞拍在21.02亿元的挂牌起始价中拉开序幕,起初竞价幅度为1亿元,但仅85号五矿盛世率先举牌。5分钟过去,依然没人应价,主持人将竞价幅度调整为5000万元,现场还是一片静默。

当竞价幅度再次下降至1000万元之后,各路房企终于开始行动,五矿盛世与天健在随后10多分钟时间里轮番举牌。但当竞价距离封顶价尚有4.87亿元差距时,天健偃旗息鼓,五矿盛世以25.6亿元、约1.11万人才住房初始配建面积胜出,溢价率为21.8%。这是五矿盛世首次进入深圳,此前,五矿盛世在临深城市惠州开发有五矿哈施塔特项目。

从区位上来看,这一地块距离此前坪山地王项目信达泰禾金尊府仅500米左右。2015年底,信达曾以30.3亿元总价拿下坪山单价地王,溢价率高达219.6%,楼面价达到2.5万元/平方米。

公告显示,上述地块的建筑面积12.92万平方米,折合可售楼面地价为1.98万元/平方米,限定的入市最高均价约3.88万元/平方米。按照深圳中原地产研究中心提供的数据,目前地块周边一二手房价格维持在3.4万元/平方米左右。

天健随后又在深圳光明新湖地块中与南国置业狭路相逢。南国置业的控股股东为央企中国电建地产集团有限公司,持股22.43%。

报价谨慎,是土拍现场的又一关键词。虽然天健与南国置业都看似对光明新湖宗地势在必得,但举牌速度颇为缓慢,尤其是天健的投拓团队,一人举牌,一人边马不停蹄在纸上写写算算,边转头与举牌的人窃窃私语。当价格从20.7亿元的底价定格到26.4亿元时,天健再次按下终止键。

南国置业的投拓人员在结束时不由自主摆出了喜悦的姿势,被他们收入囊中的光明地块,建筑面积约10.65万平方米,需配建1万平方米人才住房,折合可售楼面价约2.48万元/平方米。后期的销售价格不得高于4.73万元/平方米。

我们看好深圳市场。这次出让的几宗地我们都研判过了,最后觉得光明这块地比较划算。竞拍现场,一名南国置业人士告诉,觉得现在这个拿地价格还可以,后期肯定有利润。

整场土拍的焦点聚集在深圳龙华民治宗地。与6月24日那一场相似,位于龙华民治的地块向来是土拍中总价之最。此次出让的这宗地块,挂牌起始价达40.79亿元,最高限价59.14亿元。

但整个举牌过程已经褪去6月24日的白热化,报价环节甚至一度冷清。不过,6月24日力战12家房企,刚刚在深圳光明斩获新地的中海地产这一次依然颇为进取,与厦门国企建发相互厮杀。

对战70多轮之后,中海地产终于得偿所愿,50.2亿元的拿地总价相比最高限价仍有将近9亿元差距,折合可售楼面价约3.74万元/平方米,与7.14万元/平方米的入市最高均价对比,也存在一定的利润空间。一名中海地产的人士第一时间在一个深圳地产群中发红包表示同喜同乐。

这家起步于深圳但在深圳土储告急的央企,两次奋勇搏斗都充分表达了补充大本营土储的决心。

招商华润联合体以20.42亿元的底价拿到了坪山G11325-8023宗地,11月23日,华润置地华南大区助理总经理王渊在公开论坛上表示,他们这次所拿到的地块,出让公告规定三年之内商品房不能销售,也就是说又不能高价销售,买房的人还必须是刚需,不能是投资客。政府设置这么严厉的条件,他们只能脚踏实地,降低成本,让这个项目更有投资回报的空间。所以,相对于土拍项目,城市更新还是有更大的空间。

从10月以来全国市场看,房企拿地热情显著下滑,流拍率增加。虽然目前深圳市场表现较好,但开发商对拿地普遍更谨慎、更理性。深圳中原董事总经理郑叔伦指出。

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