澳门新莆京免费网址欢迎您

图片 2
王思聪的2019:富二代人生的第一场压力测试
澳门新莆京 2
澳门新莆京每天到底能吃几个鸡蛋?听听科学的胆固醇饮食建议

澳门新莆京娱乐网站k房贷新规定!央行宣布明年3月起房贷“重新定价”

原标题:能“浮动”别“固定” 房贷降息空间打开

澳门新莆京娱乐网站k 1

原标题:房贷新规定!央行宣布明年3月起房贷“重新定价”

能“浮动”别“固定” 房贷降息空间打开

刚刚,央行公布“存量房贷”利率政策。

对于房贷而言,此次定价基准变化带来的更多是计算方式的改变,利率本身变化较小。

1、存量贷款定价转换方案如期出台。

从明年3月1日开始,存量浮动利率贷款的定价基准,开始转换为LPR!

继新增贷款参考LPR(贷款市场报价利率)定价后,存量浮动贷款市场也迎来重磅变化。12月28日,央行发布公告称,为深化利率市场化改革,进一步推动贷款LPR运用,现将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。在此之前,存量浮动利率贷款的定价为贷款基准利率加点计算。

央行今日发布了关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR的相关方案。在该方案下,原参考基准贷款利率的定价方式可一次性转换为固定利率,或者在LPR基准上加点形成。

存量房利率,就是没有按照“LPR+基点”来定的房贷利率。

而在存量浮动利率贷款中,商业性个人住房贷款无疑占据了重要比例,对于购房者来说,定价基准改变后,房贷是不是也要发生变化了?事实上,购房者不用有过多担忧,央行强调,此次定价基准转换,存量商业性个人房贷在转换时点的利率水平应保持不变。换言之,对于房贷而言,定价基准变化带来的更多是计算方式的改变,利率本身变化较小。

其中非商业性个人住房贷款的加点数值由借贷双方协商确定;而商业性个人住房贷款的加点数值,应等于原合同最近执行利率与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,即在转换时点保证支付的房贷利率不变。

要知道,LPR定房贷利率从今年10月起才开始执行,之前的房贷利率都属于存量房利率。

存量贷款定价基准转变

2、利率市场化再进一步。

这次新政的发布,涉及近30万亿的房贷利率影响极其广大,很多人十分关心。

根据公告,此次提到的存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

LPR改革最重要的意义在于,进一步推动我们的利率市场化进程,给予金融机构在利率定价中更大的自主权。之前LPR定价主要应用于新增贷款,而更大规模的存量贷款依然参照多年未动的基准贷款利率定价。三季度央行货币政策报告已经明确会尽快出台存量贷款定价转换的方案,此次方案落地意味着我国利率市场化改革更进一步。

我为大家整理了几个重点:

公告对于切换时间窗口、切换方式以及重定价周期也做了明确规定,并指出切换需要借贷双方协商确定,转换起始日为2020年3月1日,原则上于2020年8月31日前完成。

3、能“浮动”,尽量别“固定”。

1、2019年10月8日后签署的,已经按照LPR定价的房贷,不受本次影响

另外,金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

转换方案给出两种选择,一种是固定利率,即在未来几十年都保持当前利率水平支付利息,另一种是跟随LPR进行浮动调整。选择哪种方案,关键在于对于长期利率走势如何看。

2、没有按照“LPR+基点”执行的房贷利率,明年3月起开始变化

中国民生银行首席研究员温彬表示,“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响,短期内银行内部管理面临考验。

我们认为低利率甚至零利率是长期趋势,若选择固定利率,未来恐将长期多付利息。选择跟随LPR动态调整的浮动利率,或是更好选择。

2020年3月1日起,原先按照“基准利率+上下浮动”方式执行的房贷,转换为“LPR+基点”执行。原则上2020年8月31日前完成。

具体来看,定价基准转换有两种方式,一是转成以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),且加点数值在合同剩余期限内固定不变;二是转换为固定利率。至于选择哪种方式,贷款客户可与金融机构进行协商。还要注意的是,如果选择将定价基准转换为LPR,那么加点数值也可由双方协商确定,但商业性个人住房贷款除外。

4、今年下调5年期LPR,并不是要放松或刺激地产。

3、2019年房贷利率是多少,2020年还是多少

交行金研中心高级研究员陈冀提到,“加点可为负值”很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款,至少能享受到跟之前一样甚至更加优惠的利率,优质客户对于银行贷款定价的议价能力也将更强。

我们一直在反复强调,此前央行多次下调5年期LPR,并不是大多数观点解读的是要刺激房地产,而是为存量房贷利率转换铺平道路。

央行公告说,从转换时点至此后的第一个重定价日,执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。

此外,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换,已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

我们此前测算过,超过70%的以LPR定价的房贷利率,都要高于以基准利率定价的房贷利率
,只有下调LPR,才能保证与存量房贷利率平稳对接上。

2020年的“商业性个人住房存量贷款”保持利率不变!2019年是什么利率,2020年还是什么利率!

对于推出此次转换的考虑,央行称,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。因此为进一步深化LPR改革,将推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

此外,央行要求各地首套房贷利率不得低于LPR,此前为了保证利率不上行,部分地区有在LPR基础上减点放贷的情况。经过多次下调5年期LPR后,当前已经能够与更多存量房贷利率基本对接,短期内进一步下调5年期LPR的空间有限。

公告中还说道,“之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”

陈冀也提到,其主要目的在于提升LPR的利率传导效果。“LPR新机制尽管已经推出,但是由于存量贷款的合同效应,使得近几月以来LPR回落引导金融机构贷款利率下行的成效并不显著,加速存量贷款定价机制的切换就更加迫切。”他说道。

5、但明年房贷利率下调空间正在慢慢打开,降息周期延续。

从2021年开始,房贷利率就可能出现变化了,变化时候参照“利率重定价日”最近的一次LPR+基点

在东方金诚首席宏观分析师王青看来,这也意味着本轮市场化降息覆盖范围已从新发放贷款向存量贷款扩展,未来市场主体利息支出负担将有更大幅度下降。事实上,在今年三季度货币政策执行报告中,央行已表示“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”,因此这一结果并不出乎意料。“不过,公布时点则略早于市场预期,显示当前央行在加大货币政策逆周期调节力度方面积极作为。”王青称。

往前看,我们仍旧认为中国的降息周期才刚刚开始,后续仍会频繁看到降息降准的操作。

4、基点可以为负数

本次转换对个人房贷利率影响较小

随着存量房贷转换工作的陆续推进完成,我们认为明年5年期LPR进一步下调的空间也在慢慢的真正打开,以引导高估的房贷利率进一步下行。

很多人买房的利率是按照基准利率打折执行,现要求2020年保持不变,就意味着“LPR+基点”,这个基点可以为负数

在存量浮动利率贷款中,商业性个人住房贷款占据了重要比例,数据显示,截至2018年末,我国个人住房贷款余额为25.75万亿元,占金融机构各项贷款余额的18.89%。此次定价基准的改变无疑将影响房贷利率定价的变化,购房者需要和银行重签贷款合同,进行“换锚”,根据上述内容,房贷定价的转换也有两种方式,即LPR加点和固定利率。

而且从房地产市场来看,广义库存已经在逐渐回升,房价下跌城市增多,明年面临较大的均值回归压力,房地产各方面调控政策可以说几乎确定性的会转向放松。

比如,基准利率85折,相当于LPR-63个基点

对于LPR加点,央行要求,加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,也就是说,同一笔商业性个人房贷,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时间的影响,银行和客户可合理分散办理。

6、放松对核心城市有用,其他城市仍要靠QE。

基准利率7折,相当于LPR-137个基点

举例而言,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

上一波我国房地产政策放松开始于2014年,货币政策也大水漫灌,但2015-2016年大城市房地产快速回暖,小城市依然很差,直到棚改货币化加码后才在2017-2018年起来。

4、房贷利率利率1年1变,不能半年或者1月1变

对于转为固定利率来说,则利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

这说明,核心城市有需求支撑,货币和政策放松对地产起作用;但小城市需求早已见顶,之所以地产又大涨一波,是来自拆迁创造出的需求,把房价提升起来,更多的人“追涨”进来买房。

借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日,重定价周期最短为1年。

由此,此次转换中,不管是选择哪种方式,房贷利率水平基本不变。

所以我们认为明年地产政策会放松,货币也会放松,但对大城市地产有作用,对于小城市没太大帮助,要托底小城市还是需要等待变差后的新一轮棚改货币化,而这个恐怕要到后年。

5、商业房贷可以选择固定利率,30年不变,但不建议

不过对于选择“LPR加点”的贷款者而言,之后房贷利率可能将发生变化。温彬称,尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价,但在预期LPR下降背景下,客户通常会选择浮动利率报价,因为0.59%的点差已经固定,因此,假定明年12月5年期以上LPR利率下降10个bp至4.7%,则从2021年1月起,房贷利率重定价为:4.7%+0.59%=5.29%,较之前的5.39%下降10个bp;假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%,则从2022年1月起,房贷利率重定价为:4.6%+0.59%=5.19%。

风险提示:地产下行,融资太紧,美国回落。

今天,央行公告说——“如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

温彬还提到,但如果因经济回升、通胀上行,LPR处于上升周期,则房贷利率也会随之走升,而如果此前签署的是固定利率,则房贷成本不变。

也就是说,可以选择房贷利率30年不变,但是,利率长期走低是世界性趋势,中国的利率,大概率是长期走低的,所以最好选择1年重新定价一次

而关于后期LPR的走势,王青称,总体上看,未来5年期以上LPR报价将出现小幅下行走势,这意味着是明年房地产市场将保持稳定运行态势,房地产投资增速显著下行的风险较小。他还补充道,“自8月LPR报价机制改革后,主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点,明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度,我们认为2020年这一差异化降息模式有望保持。”

市场影响几何

中原地产首席分析师张大伟——

从短期看,有利于存量贷款的购房者,相当于降息,因为LPR短期降低是趋势,特别是在2020年,降息是趋势。

12月20日,利率没有变化,11月20日5年期的LPR历史首次降低,如果把这视同基准利率,可以说这是4年来,房贷基准利率的首次降息!

第一、降息周期已经打开:

目前,LPR已经成为新发放贷款的定价基准。

对于房地产市场来说,影响最大的政策是利率政策,而一年期LPR主要是企业贷款成本,5年期LPR基本代表了房贷利率的走势,5年期LPR的降低,代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

2019年11月5年期的LPR下调,对于购房者而已,只是开始,100万贷款30年,平均月供减少30元,30年合计减少月供10890元。

这只是开始,从猪肉价格逐渐平稳看,未来几个月LPR还将明显下调。

第二:如何计算:

10月8日之后的购房者已经执行LPR定价的不会变了!

过去5年前贷款基准利率是4.9,大部分购房者都是85%折执行的。

简单来说,对于2011年前的存量贷款购房者基本都是LPR减去137个基点,而之后2011-2017年的大部分购房者是将去63个基点。

当然,最近2年的购房者很可能是要+基点。短期看,这一政策转变对于购房者基本没有影响。将来没有基准利率。

第三:房地产市场政策也开始出现宽松苗头

最近楼市的政策已经出现了宽松趋势:部分城市房地产政策:

从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策,其中央行继续明确不短期刺激房地产,深圳调整了普通住宅标准,另外部分城市的公积金政策有所宽松。

LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市,所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。

因为一般5年以上贷款大部分是房贷,所以降息出现5年期降低,对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。

但全社会的资金成本降低下,房贷利率上行的可能性就不存在了,而且针对优质区域、优质贷款者,不排除后续房贷利率的继续轻微下调。

整体看,全社会贷款成本都有有所降低,这种情况下,房地产相对贷款成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流

目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。

第四:2019年楼市销售额有望超过16万亿!

2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局!年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。

第五:后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。

从房住不炒看,针对首套房利率有所降低符合调控的方向。

第六:整体看,房地产调控政策避免房贷过量,引导资金进入实体经济!

关注房地产行业资金链风险成为政策的主要内容2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来,密集提及,累计看,中央各部位在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。

从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。

第七:LPR的降低,对于房地产市场肯定是利好消息,而且从趋势看,这一次的降低只是开始,后续几次有继续降低的趋势。

对于购房者来说,刚需购房者,针对当下的优质房源,可以考虑购买,特别是大部分城市已经限制房价。

第八:整体看,预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。

房住不炒下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了,未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低,大家准备迎接降准!

附:

中国人民银行公告〔2019〕第30号

为深化利率市场化改革,进一步推动贷款市场报价利率运用,现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告如下:

一、本公告所称存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

二、自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

三、存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日,执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

四、金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

五、如存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

六、金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

七、中国人民银行分支机构应加强对地方法人金融机构的指导,确保地方法人金融机构按照统一部署,妥善做好存量浮动利率贷款定价基准转换工作。

对此,你怎么看?

相关文章

No Comments, Be The First!
近期评论
    功能
    网站地图xml地图